法律进牛屋｜广州房屋买卖多维度解读 seeds分享

(法蔚社)2022年07月04日

疫情大环境下，我们买房的时候可能会遇到，合同已经签订但房价却上涨了，这时候卖方故意调高房价的情况，这时候，购房者应该如何应对呢？

房屋买卖合同签订后，卖方发现买方的购房资格有问题，卖方是否有权解除合同呢？

而我们需要通过司法途径解决问题，法院和仲裁两种不同的路径作出生效裁决的差异是怎样的呢？

带着这些疑问，2022年7月3日，法蔚社联合seeds，并特邀北京市隆安（广州）律师事务所高级合伙人黄庆锋律师@爱笑的峰哥及知名房产投资博主锤哥，于蔚来中心｜广州珠江新城开展了一期“房屋买卖合同的多维度解读”为主题的线下普法活动，微信视频号“蔚来广州”同步线上直播。

感谢@Randon__@Somice @luiuiui @郭蒜蓉广州牛屋小伙伴的支持。

现场大家认真学习法律知识，积极踊跃参与问答互动，气氛热烈，反响强烈，取得了很好的普法效果。

黄律师的法律分享之后，特邀嘉宾锤哥以十个关键词的视角，分析了广州买房的八大策略。锤哥的分享声情并茂，干货满满。

以下为知识点回顾：

一、选择仲裁的优势

1、尊重当事人意思自治

2、一裁终局

3、专家断案

4、保密性

5、可执行性

二、仲裁和诉讼的区别

三、从卖方违约类案，看仲裁庭和法院认定违约金的异同

案例一：

买方张三和卖方李四签订《存量房买卖合同》。签合同时，李四没带房产证，故出示其身份证，显示住址就是涉案房屋的地址，以证明其有权出售。李四又保证房屋已经涂销完毕，承诺次日晚见面时可以提供涂销证明，以及用于收取定金的账户信息。合同签订后因为李四个人原因，张三并未成功支付定金。后李四反悔，告知中介其妻子希望房屋成交价能再提高25万元。次日，李四又表示，其资金问题已经解决，不想出售房屋了，于是李四在合同上划了个“×”，写上“作废”二字，然后将合同寄回给中介。后张三查册发现，涉案房屋不是登记在李四名下、房屋仍有贷款抵押，遂向广州仲裁委员会提起仲裁，请求解除合同，并向李四主张违约金、律师费、仲裁费。

本案违约金的认定，仲裁庭考虑的因素：

（1）守约方的实际损失：房屋溢价损失，涉案房屋溢价幅度最高达193万，即张三遭受溢价损失；

（2）合同的履行情况：合同还没实际履行，张三没有资金损失；

（3）当事人的过错程度：张三未支付定金的原因，在于李四没有及时提供银行账户信息、也没有提供涂销证明交给张三验证，即张三没有过错。

仲裁裁决：查申请人并未给付定金予被申请人，依双方合同履行情况及衡量申请人实际损失等情形，若以系争房屋买卖合同成交价款10%，即625000元作为违约金，应已过分高于被申请人违约所造成的损失，故仲裁庭酌情调整本案违约金为350000元，始属公允。

案例二：

买方张三和李四是夫妻，卖方王五和赵六是夫妻。买卖双方签订《存量房买卖合同》，合同约定张三、李四以按揭贷款方式付款。后赵六反悔，告知中介，有第三人愿意一次性付款，故已将房屋卖给该第三人，并已办理过户。王五、赵六将合同原件中原有的主体信息及其签名划掉，并在旁边写上“此合同作废”，后将合同原件寄回给中介。张三、李四向房屋所在地人民法院起诉，请求判决对方支付违约金。

法院判决：双方约定的违约责任为违约方承担本物业房款10%的违约金，即798000元。考虑到双方的房屋买卖合同尚处于履行的初期阶段，张三、李四尚未支付购房定金，其并未举证证实因王五、赵六违约造成的实际损失。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、实际损害等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，张三、李四主张的违约金过高，本院依法酌情将违约金调整为50000元。

Q：裁判者会主动调高或调低违约金吗？

A：民法典第五百八十五条：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人没有提出调低违约金时，法官有释明义务，但仲裁员没有释明义务。

四、从购房资格对合同效力的影响，看律师分别代理买方卖方的应对策略

案例三：

2016年8月31日，卖方林某、周某与买方李某签订《存量房买卖合同》，约定李某应于5个工作日内申请贷款。签合同时，李某名下有两套房产，不具备购房资格。故李某在9月20日将该两房产转移至第三人名下，并于9月30日通知林某、周某协助申请贷款。2016年10月3日，林某、周某向李某发出《通知书》，称李某一直未能提供具有购房资格的证明，同时未按时办妥银行按揭手续，构成违约，故要求解除合同。2016年10月8日，李某委托按揭公司申请贷款，并书面催促林某、周某配合办理、继续履行合同，但均遭到林某、周某拒绝。双方协商无果，林某、周某在天河区人民法院对李某提起诉讼，请求解除合同，同时向李某主张违约金。

律师观点：1、李某签合同时没有购房资格，属可消除的障碍；2、迟延申请贷款属一般违约，不会导致合同无法履行；3、合同约定逾期履行满30日才有权解除合同，在此之前，李某已具购房资格，也积极申请贷款，林某、周某仍单方面要求解除合同，构成违约。

法院认为：林某、周某是主要违约方，由林某、周某向李某支付违约金。

五、法律风险控制建议：

（一）事前把控：

律师可以在你签合同时帮你做风险把关，甚至量身定做一份新合同；

（二）提前介入：

①发生误会或履行有障碍时，律师可以及时介入沟通；

②对方有违约行为时，律师可以指导如何保存有效证据；

（三）争端解决：

发生纠纷时，律师可以参与调解、谈判、代为仲裁诉讼。